Por Alejandro Otero* y Roberto Pereyra**
Si había algo que explicaba la sumisión de los porteños ante un impuesto altamente inequitativo como los gravámenes inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires, era su relativamente baja importancia cuantitativa. Los parámetros de mora de este impuesto en los últimos años, han estado dentro de los límites internacionales considerados "bajos" y esto se favoreció por el escaso peso relativo de este impuesto en la estructura de pagos de las familias.
La actual gestión de gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,con un guiño de la que está por asumir, modificó drásticamente esta
situación mediante un decreto que incrementa sustancialmente las
valuaciones del suelo y por ende el impuesto resultante a todas las
propiedades de la Ciudad. El criterio, según trascendió en los medios
de comunicación, resulta de dividir a la Ciudad en tres zonas y
aplicar tres coeficientes escalonados para el cálculo del incremento.
Varios comentarios.
en la búsqueda de nuevos electores y el miedo a perder los que se
cuentan como propios, llevan a cuidar los discursos y publicidades al
extremo de vaciar las propuestas de contenido político específico. Lo
político, en tanto "espacio de poder, conflicto y antagonismo"
(Chantal Mouffe) deja su lugar a meros "consensos instrumentales" en
donde las palabras "ideología" o "derecha e izquierda" carecen de
sentido. La verdad sin embargo aparece en toda su crudeza apenas pasa
el tiempo electoral. Las promesas de "no tocar los impuestos" y las
desmentidas respecto del déficit, dejan su lugar a fuertes incrementos
en un impuesto que afecta a todas y cada una de las familias de la
Ciudad.
2. La oportunidad: un cambio tan importante que afecta de aquí en más
los ingresos de todos los habitantes de la Ciudad, debería ser
evaluado y discutido de cara a la sociedad, e implementado no por una
autoridad saliente próxima a finalizar su mandato, sino por quien va a
gobernar los próximos cuatro años.
3. La gula: el fin recaudatorio excluyente queda evidenciado en el
alcance del incremento a todas las propiedades de la Ciudad. En tal
sentido vale la pena resaltar que el proyecto que no se trató en la
Legislatura proponía un incremento gradual y no generalizado. Así como
se proponía incrementar el impuesto a las propiedades de mayor valor
de mercado, proponía reducir el de las de menor valor.
4. La supuesta equidad: la corrección del valor del suelo en las
propiedades de la Ciudad requiere criterios algo más complejos que los
que se proponen. Sin entrar en detalles técnicos, quisiéramos
mencionar por lo menos uno de los problemas que están asociados a la
valuación que se va a instrumentar y que están reñidos con la equidad.
Las propiedades que más van a ver incrementado su valuación y por lo
tanto su impuesto son aquellas que tienen un mayor porcentaje de suelo
en la misma: las viviendas unifamiliares. La mayor concentración
relativa de viviendas unifamiliares se encuentra en la zona sur, la
zona más pobre de la Ciudad.
5. La dimensión geográfica: el criterio único de zona. La gran
heterogeneidad existente de propiedades dentro de cada zona hace que
incluso se agrave la in equidad existente. Los sistemas de información
geográfica son una herramienta potente a explotar para identificar
criterios de localización des agregados y que, combinados con otros
factores permiten lograr avances más claros y precisos en la equidad
que todos invocan. Por ejemplo y como es sabido, antes que por la zona
en que se encuentra un terreno, éste vale por aquello que se le puede
construir encima.
6. La dimensión temporal: la dinámica urbana hace que las
actualizaciones por coeficientes fijos tengan una muy limitada
capacidad de corregir la valuación de las propiedades sostenidas en el
tiempo. De allí la necesidad de evaluar criterios metodológicos que
permitan lograr valuaciones adecuadas intertemporalmente.
7. La dimensión del método: la corrección de las valuaciones fiscales
requiere armonizar los diferentes atributos o características de los
bienes inmuebles donde los criterios de localización constituyen sólo
una parte. La metodología hedónica (propuesta que presentamos en la
Legislatura a fines del 2004), integra todas y cada una de las
características relevantes para determinar el valor de las
propiedades. Esta metodología adoptada en varios grandes centros
urbanos del mundo; sí garantiza que se cumplan los criterios de
equidad en el reparto de la carga tributaria del Impuesto
Inmobiliario. Asimismo, es superadora de las inequidades, demoras y
corruptelas que caracterizan al método valuatorio vigente.
8. La dimensión jurídica: si bien el decreto no tomó aún estado
público como para establecer una opinión definitiva, la desatención a
las complejidades que mencionamos, hace que medidas apresuradas por la
urgencia recaudatoria resulten jurídicamente endebles y por ende
controvertibles judicialmente, con los consecuentes costos para toda
la sociedad.
9. La dimensión histórica: cuando se propuso la reforma de los
gravámenes inmobiliarios, la Ciudad había recuperado el equilibrio
fiscal y contaba con el tiempo necesario para encarar un cambio de
fondo que todos sabíamos que era necesario y difícil de implementar.
El trámite parlamentario, la búsqueda de consensos extendidos y la
aplicación gradual fueron los ejes que primaron en el diseño de la
propuesta. Por ley se creó una comisión mixta para analizar la
reforma. Esa comisión aún está vigente. Sin embargo, hoy la conclusión
de un año y medio de desmanejo de las finanzas de la Ciudad establece
urgencias que mal pueden atenderse sin recuperar una política
inteligente de ingresos para la Ciudad, adecuada a esta etapa de
crecimiento sin precedentes. Mal puede sustituirse esa carencia con
este impuestazo.
10. La dimensión política: el futuro gobierno de la Ciudad tiene una
posición parlamentaria que le permite avanzar o impedir una reforma de
fondo. Es imprescindible que la Ciudad recupere un instrumento
poderoso para incidir de modo positivo frente a las asimetrías en la
distribución del ingreso, como lo es el impuesto inmobiliario. Su
actual estado de postración no sólo lo impide y multiplica
injusticias. También beneficia a la especulación inmobiliaria en
desmedro de la construcción de ul1a ciudad para todos. La renta de la
tierra es una fuente de financiamiento colectivo, su apropiación
exclusiva por parte de quienes están en posición de ejercerla nos
retrotrae en el tiempo y nos limita para lograr una sociedad más justa
y democrática.
* Ex director general de Rentas de la Ciudad
** Ex coordinador del proyecto de reforma del ABL
Publicado en BAE el 28 de Agosto de 2007. Pág. 1 y Contratapa /Sección: Opinión.